Finden Sie die optimale Lösung für Ihre geerbte Wohnung
Ihre Möglichkeiten mit der geerbten Wohnung
Hinterlässt ein Angehöriger bei seinem Tod eine Wohnung, bleibt den Hinterbliebenen meistens keine Zeit für Trauer. Behörden und Ämter stehen schnell auf der Türschwelle, um ihre Forderungen zu stellen. Mit einer Wohnungserbschaft beginnen komplexe Prozesse, die für die Erben allein oft nur schwer zu bewältigen sind. Wir haben während unserer langjährigen Tätigkeit in der Immobilienvermittlung schon viele Erben begleitet und wissen genau, worauf Sie achten müssen, um schließlich die für Sie richtige Lösung zu finden.
Ob sich die Annahme der geerbten Wohnung lohnt, hängt unter anderem vom Nachlasswert ab. Nur, wenn er höher ist, als die Verbindlichkeiten des Verstorbenen, können Sie die Erbschaft annehmen und über weitere Möglichkeiten nachdenken. Sonst riskieren Sie zusätzlich zu Ihrem persönlichen Verlust auch noch einen finanziellen.
Finden Sie zunächst heraus, ob ein Erbvertrag oder Testament vorliegt, worin der Nachlass geregelt wird. Ihre Anlaufstelle dafür ist das Nachlassgericht, das für die Testamentseröffnung zuständig ist. Wenn Sie bei der Testamentseröffnung erfahren, dass eine Wohnung Teil der Erbschaft ist, sollten Sie als nächstes den Wohnungswert in Erfahrung bringen. Nur dann können Sie entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Ob Hypotheken oder Grundschulden auf der Wohnung liegen, erfahren Sie gegen Vorlage des Erbscheins beim zuständigen Grundbuchamt. Sie erhalten dort dann einen Grundbuchauszug, der Ihnen unter anderem die eingetragenen Belastungen zeigt. Zusätzlich raten wir Ihnen, sich mit der Bank des Verstorbenen in Verbindung zu setzen, um herauszufinden, ob weitere Verbindlichkeiten bestehen.
Wenn Sie den aktuellen Wohnungswert wissen wollen, können Sie ein offizielles Wertgutachten bei einem Gutachter in Auftrag geben. Dazu raten wir zum Beispiel, wenn Sie einen Rechtsstreit befürchten oder beispielsweise vermuten, dass die Erbschaftssteuer, die das Finanzamt festgesetzt hat, zu hoch ist.
Geht es nur um Ihre persönliche Abwägung, ob Sie die Erbschaft akzeptieren oder ablehnen sollen, genügt aber auch eine professionelle Wohnungswertermittlung wie sie erfahrene Immobilienmakler anbieten. Hierfür können Sie selbstverständlich auch gern mit uns Kontakt aufnehmen, denn wir kennen uns auf dem hiesigen Immobilienmarkt bestens aus und beherrschen die vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren souverän.
Beauftragen Sie uns mit der Wertermittlung der geerbten Wohnung, analysieren wir sie sorgfältig, was beispielsweise Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Modernisierungslevel angeht. Auch die aktuelle Marktsituation, Angebot und Nachfrage werden von uns gründlich untersucht. So können wir Ihnen schon binnen weniger Tage verständliche und ausführliche Informationen zum Wohnungsmarktwert liefern.
Diesen Wohnungswert lassen Sie dann in Ihre Gegenüberstellung von Nachlasswert und Verbindlichkeiten einfließen und können so sicher entscheiden. Übersteigen die Schulden den Nachlasswert, sollten Sie das Erbe ausschlagen, damit die Gläubiger des Verstorbenen bei Ihnen keine Ansprüche geltend machen können.
Bereits wenn Sie alleiniger Erbe einer Wohnung sind, müssen Sie viele Herausforderungen meistern, ohne zur Ruhe kommen zu können. Bei einer Erbengemeinschaft wird es noch komplizierter, der zeitliche sowie emotionale Druck steigt und oft kommt es zur Erbauseinandersetzung, die sogar vor Gericht landet.
Nicht nur bei einem Erbschaftsstreit, sondern generell, wenn mehrere Erben involviert sind, ist es wichtig, rechtzeitig einen Erbschein zu beantragen, denn er:
- genießt offizielle Anerkennung
- weist alle berechtigten Erben und deren Erbschaftsanteile aus
- unterstützt dabei, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden
Sie können sowohl allein einen Teilerbschein beantragen, in dem nur Ihr Erbteil ausgewiesen wird. Oder Sie beantragen gemeinsam mit allen Miterben einen gemeinsamen Erbschein.
Alle Beteiligten einer Erbengemeinschaft sind gemeinsame Eigentümer der geerbten Wohnung – zumindest solange, bis das Nachlassgericht oder der Testamentsvollstrecker das Erbe als auseinandergesetzt erklärt. Bis dahin müssen alle berechtigten Erben sämtliche Entscheidungen einvernehmlich treffen und gemeinsam handeln, unabhängig davon, welche Pläne es für die Wohnungserbschaft gibt.
TIPP: Eine Erbengemeinschaft sollte durch Auszahlung der Miterben oder durch den einvernehmlichen Verkauf bzw. die Vermietung so früh wie möglich wieder aufgelöst werden. Denn bis das Erbe für auseinandergesetzt erklärt wird, haften Sie auch für die Verbindlichkeiten von Miterben. Aufgelaufene Betriebskosten, kommunale Gebühren usw., die von einzelnen Miterben nicht getragen werden können, werden automatisch von den anderen eingefordert.
Wurde die Wohnung von Vater, Mutter oder dem Lebenspartner hinterlassen, ziehen die Erben oft selbst ein. Wenn Sie ebenfalls darüber nachdenken, sollten Sie vorab verschiedene Punkte berücksichtigen.
Zwar kann Ihnen die Selbstnutzung bei der Erbschaftssteuer Vorteile bringen, aber sie bringt auch zahlreiche Verpflichtungen mit sich. Machen Sie sich also vorab klar, ob die geerbte Wohnung auch in Ihre Zukunftspläne passt und überlegen Sie beispielsweise:
- Ist in der Wohnung auch bei Familienzuwachs genug Platz?
- Bietet sie im höheren Alter die Möglichkeit, Barrieren zu reduzieren oder ganz abzubauen?
- Welche monatlichen Betriebskosten und Rücklagen müssen Sie einplanen?
- Wieviel Geld brauchen Sie für den Umzug, Möbel etc.?
- Können Sie Miterben auszahlen, um alleiniger Eigentümer zu werden?
TIPP: Ist der Wohnungswert höher, als der vom Fiskus festgesetzte Freibetrag, müssen Sie auf die Differenz Erbschaftssteuer zahlen. Ihr Freibetrag hängt davon ab, wie Sie mit dem Erblasser verwandt sind. Für die Differenz zum Freibetrag gilt der Steuersatz Ihrer Steuerklasse. Wir nennen Ihnen gern aktuelle Zahlen und Regelungen.
Passt die hinterlassene Wohnung nicht zu Ihren Plänen und Sie sind nicht auf den Erlös aus einem Verkauf angewiesen, kommt unter Umständen die Vermietung der geerbten Wohnung für Sie in Frage. Damit profitieren Sie von rentablen Mieterträgen und tragen zum Kapitalaufbau bei – gehen aber parallel auch viele Herausforderungen und Verpflichtungen ein, die Ihnen bewusst sein sollten, wie zum Beispiel:
- Ihre Mieteinnahmen sollten sowohl die Betriebs- und Verwaltungskosten abdecken als auch eine Rendite auf das gebundene Kapital ermöglichen.
- Sie oder ein Verwalter, den Sie bezahlen müssen, sind für die Klärung von Problemen mit der geerbten Wohnung oder dem Mieter verantwortlich.
- Sie müssen sich um Modernisierungen, Neuvermietungen, Betriebskostenabrechnungen und viele weitere Aufgaben kümmern.
- Mieterhöhungen dürfen von Ihnen nicht beliebig vorgenommen werden, sondern müssen den aktuellen Gesetzen entsprechen und bestimmte Fristen einhalten.
Die Mehrheit der Wohnungserben entscheidet sich letztendlich doch für den Verkauf, da dieser sich mehr für sie lohnt.
Viele geerbte Wohnungen sind vermietet, so dass besondere rechtliche Vorschriften für einen Verkauf gelten. Zudem haben freie Wohnungen in der Regel einen höheren Marktwert, als wenn sie vermietet sind. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach freistehenden Eigentumswohnungen deutlich höher ist, was die Kaufpreise erhöht und so sehr gute Kaufpreise in Aussicht stellt. Wenn Sie eine geerbte Wohnung zunächst vermieten und erst später veräußern wollen, gelingt das in der Regel nur mit Preisabstrichen. Denn die Käufer können aufgrund der besonderen Regelungen nicht frei darüber verfügen.
Ihr erfahrener Partner
Treffen Sie für die geerbte Wohnung keine übereilte Entscheidung, sondern lassen Sie sich von uns erklären, welche Möglichkeiten Sie haben und die jeweiligen Chancen sowie Risiken aufzeigen. Wir beraten Sie gern auch zu den aktuellen Wohnungspreisen, informieren Sie über die Wohnungswertermittlung und erklären Ihnen zum Beispiel den Verkaufsablauf mit Makler.
Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch mit uns – von Mensch zu Mensch und auf Augenhöhe.
Häufige Fragen zur geerbten Wohnung in Pattensen
Soll ich eine geerbte Wohnung in Pattensen verkaufen oder behalten?
Ob Sie eine geerbte Wohnung in Pattensen verkaufen oder behalten sollten, hängt von drei Dingen ab: Lage und Zustand der Wohnung, Ihrer eigenen Lebenssituation und der laufenden Belastung. BARTELT Immobilien hilft Ihnen, diese Faktoren mit einer fundierten Wertermittlung sachlich gegeneinander abzuwägen.
Wichtig zu wissen: Eine geerbte Wohnung verursacht laufende Kosten – Hausgeld, Instandhaltung, Rücklagen, Grundsteuer –, auch wenn niemand darin wohnt. Viele Erben hängen emotional an der Wohnung, sind organisatorisch aber überfordert. In einem unverbindlichen Beratungsgespräch zeigen wir Ihnen die drei Wege – Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung – mit ihren jeweiligen Chancen und Pflichten auf, damit Sie in Ruhe und ohne Druck entscheiden können. So treffen Sie eine Entscheidung, die zu Ihrer Lebenssituation passt, statt unter Zeitdruck eine zu bereuen.
Wann muss ich Erbschaftssteuer auf eine Wohnung in Pattensen zahlen?
Ob beim Erben einer Wohnung in Pattensen Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Wohnung ab. Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher ist Ihr persönlicher Freibetrag – Ehepartner und Kinder sind hier deutlich bessergestellt als entferntere Verwandte. Erst was über dem Freibetrag liegt, wird besteuert.
Bei selbst genutzten Familienheimen kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen sogar ganz entfallen, etwa wenn Sie die Wohnung über einen festgelegten Zeitraum selbst bewohnen. Weil die konkreten Beträge regelmäßig angepasst werden, empfiehlt BARTELT Immobilien bei jeder geerbten Wohnung ein Gespräch mit dem Steuerberater – die richtige Gestaltung kann erheblich entlasten. Wir liefern Ihnen dafür die belastbare Wertermittlung als Grundlage.
Wie schnell kann ich eine geerbte Wohnung in Pattensen verkaufen?
Bevor Sie eine geerbte Wohnung in Pattensen verkaufen können, muss der Erbschein vorliegen – ihn stellt das Nachlassgericht aus, was in der Regel einige Wochen in Anspruch nimmt. Erst danach werden Sie als legitimierter Erbe im Grundbuch eingetragen und sind verkaufsberechtigt. BARTELT Immobilien begleitet Sie ab diesem Punkt durch den gesamten Verkauf.
Liegt der Erbschein vor, läuft der Verkauf wie bei jeder anderen Eigentumswohnung ab: Wertermittlung, Aufbereitung der Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und Notartermin. Die Dauer hängt von Objekt, Preis und Marktlage ab und lässt sich nicht seriös pauschal angeben. Damit Sie keine Zeit verlieren, bereiten wir schon parallel zur Erbscheinbeantragung alle Verkaufsunterlagen vor, sodass die Vermarktung sofort starten kann, sobald Sie eingetragen sind.
Was passiert bei einer Erbengemeinschaft mit einer Wohnung in Pattensen?
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung in Pattensen, bilden sie eine Erbengemeinschaft – die Wohnung gehört dann allen zusammen. Verkauf, Vermietung und jede wesentliche Entscheidung erfordern Einigkeit; eine einzelne Person kann ohne Zustimmung der anderen nichts veranlassen. Gerade bei zerstrittenen Familien wird das schnell zur Belastung.
Es gibt drei Wege aus der Erbengemeinschaft: die Auszahlung einzelner Miterben, den gemeinsamen Verkauf an einen Dritten oder – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung, die meist mit deutlichen Preisabschlägen endet. BARTELT Immobilien hat Erfahrung mit Erbengemeinschaften und vermittelt mit einer neutralen, nachvollziehbaren Wertermittlung auch in festgefahrenen Situationen. So finden alle Beteiligten eine faire Grundlage, auf der sich ein gemeinsamer Verkauf einvernehmlich und ohne Gang zum Gericht regeln lässt.
Welche Unterlagen brauche ich für die geerbte Wohnung in Pattensen?
Für den Verkauf einer geerbten Wohnung in Pattensen brauchen Sie zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen erbschaftsspezifische Dokumente. BARTELT Immobilien stellt mit Ihnen zusammen, was im Einzelfall nötig ist, und besorgt Fehlendes. Dazu gehören in der Regel:
- Erbschein vom Nachlassgericht
- Sterbeurkunde des Erblassers
- Testament oder notarieller Erbvertrag, falls vorhanden
- Grundbuchauszug mit Eintragung der Erbengemeinschaft
- bei mehreren Erben: Auseinandersetzungsvereinbarung oder Vollmachten
Hinzu kommen die normalen Wohnungsunterlagen wie Teilungserklärung, WEG-Protokolle und Energieausweis. Wir arbeiten bei Bedarf direkt mit Nachlassgericht und Notar zusammen, damit die Beschaffung zügig läuft und Ihr Verkauf nicht an fehlenden Papieren hängenbleibt. Fehlende Dokumente besorgen wir im Rahmen unseres Leistungspakets, sodass Sie sich nicht selbst von Amt zu Amt kümmern müssen.
Fällt Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Wohnung in Pattensen an?
Beim Verkauf einer geerbten Wohnung in Pattensen gilt eine wichtige Begünstigung: Es zählt das Erwerbsdatum des Erblassers, nicht das Erbdatum. Hatte der Erblasser die Wohnung bereits länger als zehn Jahre im Eigentum, fällt für Sie als Erben keine Spekulationssteuer an – selbst wenn Sie sofort verkaufen.
Lag der Kauf durch den Erblasser kürzer zurück, kann der anteilige Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden. Weil es dabei auf Stichtage und Nutzungsart ankommt, empfiehlt BARTELT Immobilien vor dem Verkauf grundsätzlich eine kurze steuerliche Prüfung. Wir liefern Ihnen die nötigen Eckdaten zur Wohnung und stimmen den Verkaufsablauf bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater ab, damit Sie keine vermeidbare Steuerlast tragen.
Kann ich eine vermietete geerbte Wohnung in Pattensen verkaufen?
Ja, eine vermietete geerbte Wohnung in Pattensen können Sie jederzeit verkaufen. Der bestehende Mietvertrag geht dabei unverändert auf den neuen Eigentümer über – es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Eine Kündigung des Mieters durch den Erben ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen möglich.
Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen sogar besonders interessant: sofortige Mieteinnahmen, kein Leerstand und eine planbare Rendite. BARTELT Immobilien vermarktet vermietete Erbwohnungen deshalb gezielt an Investoren und Renditekäufer und bereitet die mietspezifischen Unterlagen – Mietvertrag, Kaution, Betriebskostenabrechnungen – sauber auf. So erreichen Sie genau die Käufergruppe, für die das bestehende Mietverhältnis ein Vorteil und kein Hindernis ist.
Mit welchen Kosten ist der Verkauf einer geerbten Wohnung in Pattensen verbunden?
Beim Verkauf einer geerbten Wohnung in Pattensen kommen zu den üblichen Verkaufskosten einige erbschaftsspezifische Gebühren hinzu – etwa für den Erbschein beim Nachlassgericht und für die Grundbuchberichtigung beim Notar. Beide richten sich nach dem Wohnungswert und bleiben im überschaubaren Rahmen. BARTELT Immobilien nennt Ihnen die zu erwartenden Posten vorab transparent.
Die Maklerprovision teilen sich Verkäufer und Käufer nach dem Bestellerprinzip, und wir arbeiten ausschließlich erfolgsabhängig: Vorabkosten fallen nicht an, alle Vorleistungen sind inklusive und die Provision wird erst mit dem Notartermin fällig. So tragen Sie während der gesamten Vermarktung kein finanzielles Risiko und zahlen erst, wenn die geerbte Wohnung tatsächlich verkauft ist.
Der Wert Ihrer Immobilie?
Erhalten Sie schnell, kostenlos und unverbindlich eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie.
