Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen
Durch mehr Aufwand können Sie einen besseren Gesamterlös erzielen
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, um eventuell höhere Erlöse durch Einzelverkäufe zu erzielen, müssen Sie zahlreiche Regeln und Vorschriften einhalten. Wir von BARTELT Immobilien begleiten Eigentümer in Pattensen und Umgebung bei genau dieser Entscheidung und prüfen vorab, ob sich die Aufteilung für Ihr Objekt überhaupt rechnet.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Besorgen Sie sich einen Aufteilungsplan
- Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Fertigen Sie eine Teilungserklärung an
- Machen Sie einen Termin für die Beurkundung aus
- Lassen Sie einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen
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Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die bei einem Gebäude die allen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile (Gemeinschaftseigentum) sowie die Lage und Größe der Eigentumswohnungen (Sondereigentum) veranschaulicht. Er beinhaltet alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird im Aufteilungsplan mit einer separaten Ziffer benannt. Diesen Aufteilungsplan brauchen Sie, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie – unter Vorlage des Aufteilungsplans – beim zuständigen Bauamt. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung muss einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen. Auch Wärme- sowie Schallschutz muss für jede Wohnung sichergestellt sein. Je nach Bundesland können sich die Anforderungen minimal voneinander unterscheiden, etwa in Bezug auf Abstellräume oder Abstellflächen. Details dazu finden Sie in der niedersächsischen Bauordnung oder erhalten Sie gern von unseren erfahrenen Mitarbeitern.
Darüber hinaus benötigen Sie eine – am besten notariell beurkundete – Teilungserklärung, wenn Sie Eigentumswohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen wollen. Diese Erklärung regelt die spezifischen Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern, wie zum Beispiel zum Treppenhaus, das allen Eigentümern gehört und somit zum Gemeinschaftseigentum zählt. Die jeweils in sich abgeschlossenen Wohneinheiten wiederum zählen zum Sondereigentum. Was in einer Teilungserklärung stehen muss, ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie muss unter anderem beinhalten:
- Höhe der Miteigentumsanteile in Hundertstel- oder Tausendstel-Einheiten
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses
- Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohneinheiten-Beschreibung inklusive Zweckbestimmung
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
- Hausordnung
- Kosten-/Lasten-Aufteilung
- etc.
Beurkundungstermin
Um die Unterschriften der Eigentümer in der Teilungserklärung zu beglaubigen oder die Teilungserklärung beurkunden zu lassen, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Möchten Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, wird der Notar auch prüfen, ob sie WEG-konform ist. Sollten Sie nicht der alleinige Eigentümer sein, stellen Sie sicher, dass alle beim Notartermin erscheinen oder sich mit Vollmacht vertreten lassen.
Grundbucheintrag
Haben Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, kümmert sich der Notar um den Eintrag. Wurden jedoch lediglich die Unterschriften beglaubigt, müssen Sie die Unterlagen beim Grundbuchamt eintragen lassen. Ist die Aufteilung vollzogen, lässt sich der erzielbare Verkehrswert Ihres Mehrfamilienhauses für die einzelnen Wohnungen neu bestimmen.
Sie haben Fragen zur Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen oder möchten beim Verkauf von Anfang an auf Nummer sicher gehen?
Dann fordern Sie jetzt weitere Informationen an oder vereinbaren Sie direkt einen Termin mit unseren erfahrenen Mitarbeitern.
Häufige Fragen zur Aufteilung in Eigentumswohnungen in Pattensen
Lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen?
Ob sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen lohnt, hängt von Lage, Bausubstanz und Zuschnitt der einzelnen Einheiten ab. BARTELT Immobilien kalkuliert für Eigentümer in Pattensen vor jeder Entscheidung beide Szenarien – Einzelverkauf der Wohnungen gegenüber dem Verkauf des gesamten Hauses an einen Investor.
In vielen Fällen erzielt der Einzelverkauf der Wohnungen einen spürbar höheren Gesamterlös, weil sich Eigentumswohnungen an eine breitere Käuferschicht richten als ein komplettes Mehrfamilienhaus. Voraussetzung sind vermarktungsfähige Wohnungsgrößen und ein ausgewogenes Verhältnis von Wohn- zu Gemeinschaftsflächen. Manchmal ist der Globalverkauf trotzdem die bessere Wahl – schneller, mit weniger Aufwand und ohne die Kosten der Aufteilung. Wir zeigen Ihnen beide Wege transparent auf, damit Sie auf einer belastbaren Grundlage entscheiden.
Welche Schritte sind für die Aufteilung in Eigentumswohnungen nötig?
Die Aufteilung in Eigentumswohnungen folgt einem festen rechtlichen Ablauf nach dem Wohnungseigentumsgesetz. BARTELT Immobilien begleitet Eigentümer in Pattensen und Umgebung durch alle Stationen und vermittelt auf Wunsch die nötigen Fachpartner wie Architekt und Notar. Die zentralen Schritte sind:
- Aufteilungsplan vom Architekten oder Bauzeichner
- Abgeschlossenheitsbescheinigung vom zuständigen Bauamt
- Teilungserklärung mit notarieller Beurkundung
- Eintragung der neuen Einheiten ins Grundbuch
Sobald die ersten Wohnungen einzeln verkauft werden, kommt in der Regel die Bestellung einer WEG-Verwaltung hinzu, die das künftige Miteinander der Eigentümer organisiert. Wir koordinieren die Reihenfolge der einzelnen Schritte so, dass keine unnötigen Wartezeiten entstehen und die Vermarktung der fertig aufgeteilten Wohnungen möglichst früh anlaufen kann.
Mit welchen Kosten ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen verbunden?
Bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen fallen mehrere Posten an, die sich nach Größe und Zuschnitt Ihres Mehrfamilienhauses richten. BARTELT Immobilien erstellt für Eigentümer in Pattensen vor Beginn eine nachvollziehbare Kostenaufstellung, sodass Sie wissen, was zu investieren ist, bevor Sie sich festlegen. Üblicherweise entstehen Kosten für:
- Architekt oder Bauzeichner für den Aufteilungsplan
- Behördengebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Notar für die Teilungserklärung und Grundbucheintragung
Hinzu kommt beim späteren Einzelverkauf die Grunderwerbsteuer, die in Niedersachsen aktuell 5,0 Prozent beträgt und vom jeweiligen Käufer der Wohnung getragen wird. Wir stellen den gesamten Aufwand dem zu erwartenden Mehrerlös aus dem Einzelverkauf gegenüber, damit Sie früh erkennen, ob sich die Aufteilung für Ihr Mehrfamilienhaus unterm Strich rechnet, und nicht erst nach Abschluss aller Arbeiten.
Wie lange dauert die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses zieht sich in der Regel über mehrere Monate, von der Beauftragung des Architekten bis zur Eintragung der neuen Einheiten ins Grundbuch. Eine seriöse Pauschale lässt sich nicht nennen, weil die Dauer stark von der Auslastung des Bauamts und der Vollständigkeit der Unterlagen abhängt. BARTELT Immobilien hält den Prozess für Eigentümer in Pattensen aktiv in Bewegung.
Damit Sie keine Zeit verlieren, beginnen wir die Vermarktungsvorbereitung parallel zur Aufteilung: Wir bereiten Exposés, Unterlagen und Käuferansprache vor, während die behördlichen Schritte laufen. So kann der Verkauf der einzelnen Eigentumswohnungen unmittelbar starten, sobald die Grundbucheintragung vorliegt, und der gesamte Vorgang verkürzt sich spürbar.
Was passiert bei der Aufteilung mit den bestehenden Mietern?
Bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen bleiben bestehende Mietverträge unverändert gültig – es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB. Wird eine aufgeteilte und vermietete Wohnung anschließend einzeln verkauft, haben die Mieter jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB: Sie dürfen ihre Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der vorgesehene Käufer. BARTELT Immobilien klärt diese Rechte vor jedem Vermarktungsstart sauber ab.
Hinzu kommt: Nach der Aufteilung ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist möglich, deren Länge sich aus dem jeweiligen Landesrecht ergibt. Wir planen diese mietrechtlichen Aspekte vorausschauend in die Vermarktung ein, sodass es bei Käufern wie Mietern nicht zu bösen Überraschungen kommt.
Welche Wohnungen lassen sich nach der Aufteilung am besten verkaufen?
Nach der Aufteilung verkaufen sich vor allem Wohnungen gut, die einer breiten Nachfrage entsprechen. BARTELT Immobilien analysiert für Eigentümer in Pattensen vorab die Wohnungsstruktur des Hauses und zeigt auf, welcher Einzelverkaufserlös realistisch erreichbar ist. Besonders gefragt sind in der Regel:
- kompakte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit gängiger Wohnfläche
- leerstehende Einheiten ohne laufendes Mietverhältnis
- Wohnungen mit Balkon, Gartenanteil oder Dachterrasse
Schwerer vermittelbar sind dagegen sehr kleine Apartments und große Wohnungen mit unzeitgemäßem Zuschnitt, weil sich ihre Käuferschicht deutlich verengt. Wir berücksichtigen diese Unterschiede schon bei der Planung der Aufteilung und beim Zuschnitt der einzelnen Einheiten, damit möglichst viele Wohnungen zu marktgerechten Preisen einen Käufer finden und kein Teil des Hauses am Markt liegen bleibt.
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