Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser erfolgreich verkaufen
Bei der Veräußerung gilt es, einige Besonderheiten zu beachten
Immobilieneigentum zählt nach wie vor zu den sichersten Kapitalanlagen in Deutschland. Dennoch kann es gute Gründe geben, ein Mehrfamilienhaus oder einzelne vermietete Wohnungen zu verkaufen. Hierbei sind jedoch diverse Besonderheiten zu beachten, weil das bestehende Mietverhältnis nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Käufer-Zielgruppe beeinflusst. BARTELT Immobilien begleitet Eigentümer in Pattensen und Umgebung durch genau diese Punkte.
Was mit dem Verkauf auf den Erwerber übergeht
Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein; ein Verkauf bricht die Miete nicht. Übernommen werden deshalb nicht nur die Wohnungen, sondern die Verträge mit allem, was darin steht:
- die laufenden Mietverträge samt Nachträgen, mit der vereinbarten Miete und den Regeln für spätere Anpassungen
- die Kautionen, die getrennt vom übrigen Vermögen weiterzuführen sind
- die Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr
- offene Mängelanzeigen und bereits zugesagte Instandsetzungen
Ist das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kommen zwei Rechte der Mieter hinzu: ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, die sie bewohnen, und ein mehrjähriger gesetzlicher Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, dessen Dauer das jeweilige Land festlegt. Beides ist geltendes Recht und für den Käufer eine Größe, mit der er kalkuliert — kein Hindernis, das sich umgehen ließe.
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Akzeptieren die Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf des neuen Eigentümers, hängt der Einzugstermin von der Kündigungsfrist ab.
| Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 – 8 Jahre | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Erst, wenn der Eigenbedarf rechtskräftig und der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt ist, darf der neue Eigentümer den Mietern kündigen.
Als erfahrene Immobilienmakler kennen wir uns auch mit dem Verkauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser bestens aus. So beraten wir Sie schon vor Verkaufsbeginn, was Sie tun können, welche Erfolgsaussichten beispielsweise Mietaufhebungsverträge haben und ob sich eine Abfindung für die bestehenden Mieter lohnt.
Investoren als attraktive Zielgruppe für vermietete Objekte
Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder vermietete Wohnungen verkaufen wollen, treffen Sie in der Regel auf eine andere Nachfrage als beim Verkauf leerstehender Immobilien. Das kann sich unter Umständen auch auf den Kaufpreis auswirken – wenn man keinen Zugang zur passenden Zielgruppe hat. Genau diesen Zugang bringen wir mit.
Investoren wollen durch Vermietung eine solide Rendite erzielen
Wir pflegen langjährige Kontakte zu Kapitalanlegern, für die es keine Rolle spielt, ob die Objekte vermietet sind oder nicht. Diese Immobiliengesellschaften und Investoren haben nicht vor, das Eigentum selbst zu nutzen, sondern wollen durch eine Vermietung dauerhaft eine Rendite erzielen. Entsprechend rational gehen sie beim Verkaufsprozess vor und wünschen sich detaillierte Informationen zum aktuellen Wert und zur künftigen Wertentwicklung.
Für die zu erwartende Rendite berücksichtigen sie zum Beispiel folgende Positionen:
- Höhe der Mieteinnahmen verglichen zum Kaufpreis
- Anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Miethöhe verglichen mit dem ortsüblichen Mietspiegel
Wenn Sie sich als Verkäufer auf diesem Gebiet nicht auskennen, riskieren Sie, vom Käufer auf einen Preis heruntergehandelt zu werden, der den Verkehrswert der Immobilie nicht erreicht. Eine fundierte Wertermittlung Ihres Mehrfamilienhauses ist deshalb die beste Verhandlungsgrundlage.
Vertrauen Sie beim Verkauf Ihrer Kapitalanlage auf unser Know-how
Mit unserem ganzheitlichen Service von der Wertermittlung über die Vermarktung und Abwicklung bis hin zu den Verhandlungen und der Übergabe stellen wir sicher, dass Sie einen angemessenen Preis für Ihre Immobilie erzielen.
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Pattensen
Kann ich vermietete Wohnungen überhaupt verkaufen?
Ja, vermietete Wohnungen lassen sich jederzeit verkaufen – der bestehende Mietvertrag bleibt dabei unverändert wirksam. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB: Der Käufer tritt in das laufende Mietverhältnis ein, die Mieter behalten ihre Wohnung und ihre Konditionen. BARTELT Immobilien begleitet Eigentümer in Pattensen durch den gesamten Ablauf.
Das Mietverhältnis wirkt sich allerdings auf den Kreis der Käufer und damit auf den erzielbaren Preis aus, weil eine vermietete Wohnung nicht sofort selbst bezogen werden kann. Entscheidend ist deshalb der Zugang zur passenden Käufergruppe. Wir kennen die spezialisierten Investoren für solche Objekte und vermarkten Ihre vermieteten Wohnungen gezielt dort, wo das Mietverhältnis als Vorteil gesehen wird.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Pattensen?
Die Hauptzielgruppe für vermietete Wohnungen sind Kapitalanleger und Renditeinvestoren, die nicht selbst einziehen, sondern von den laufenden Mieteinnahmen profitieren wollen. Sie kalkulieren mit dem Mietzins und der Anfangsrendite und sehen ein bestehendes Mietverhältnis als Vorteil, weil sie sich die Erstvermietung sparen. BARTELT Immobilien pflegt belastbare Verteiler solcher Investoren aus Pattensen und dem näheren Umland.
Eigennutzer kommen für vermietete Wohnungen nur dann in Frage, wenn eine Eigenbedarfsmöglichkeit oder eine Mietaufhebung realistisch ist. Wir prüfen für jedes Objekt, welche Käufergruppe den marktgerechten Preis zahlt, und sprechen sie gezielt an – statt breit zu streuen und Interessenten anzusprechen, für die das Mietverhältnis ein Hindernis wäre.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter?
Ein Vorkaufsrecht der Mieter entsteht vor allem dann, wenn ein Mehrfamilienhaus zunächst in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die jeweilige Wohnung anschließend erstmals einzeln verkauft wird. In diesem Fall greift § 577 BGB: Die Mieter dürfen ihre Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der eigentlich vorgesehene Käufer. BARTELT Immobilien klärt diese Rechtslage vor jedem Vermarktungsstart sauber ab.
Beim Globalverkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses oder beim Verkauf bereits seit längerem aufgeteilter Wohnungen besteht dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht. Da die Abgrenzung im Einzelfall heikel sein kann, prüfen wir gemeinsam mit dem Notar, welche Konstellation auf Ihr Objekt zutrifft, und gestalten den Verkauf rechtssicher. Mehr dazu lesen Sie auch unter unseren Zielgruppen für den Mehrfamilienhausverkauf.
Lohnt sich eine Mieterabfindung vor dem Verkauf?
Eine Mieterabfindung kann sich lohnen, wenn eine Wohnung in begehrter Lage leer deutlich gefragter ist als vermietet. Wird das Mietverhältnis einvernehmlich aufgehoben, lässt sich die Wohnung an Eigennutzer verkaufen, was den erzielbaren Preis spürbar heben kann. BARTELT Immobilien rechnet für Eigentümer in Pattensen vorab durch, ob sich dieser Weg im konkreten Fall auszahlt.
Wichtig ist: Eine Abfindung setzt immer die Zustimmung der Mieter voraus – eine Kündigung ohne Einigung ist meist nicht möglich. Unsere Mitarbeiter verhandeln auf Wunsch direkt mit den Mietern, kennen die üblichen Spielräume in der Region und finden eine Lösung, mit der beide Seiten leben können. So bleibt der Vorgang fair und für Sie wirtschaftlich sinnvoll.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur für einen eng definierten Personenkreis zulässig. Dazu zählen Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkelkinder, Nichten und Neffen sowie Schwiegereltern, außerdem Haushaltsangehörige wie Pflege- oder Haushaltshilfen. Für entferntere Personen oder reine Renditegründe ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer und reichen von drei Monaten bei kurzen bis zu neun Monaten bei langjährigen Mietverhältnissen. Wurde die Wohnung zuvor in Eigentum aufgeteilt, gilt zusätzlich eine gesetzliche Sperrfrist, bevor Eigenbedarf überhaupt geltend gemacht werden kann. Außerdem muss der neue Eigentümer den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen, sonst hält die Kündigung einer Prüfung nicht stand. BARTELT Immobilien klärt diese Voraussetzungen schon vor dem Verkauf, damit Käufer wie Verkäufer wissen, was rechtlich möglich ist, und auf der sicheren Seite stehen.
Wie ermittelt BARTELT Immobilien den Wert vermieteter Wohnungen?
Bei vermieteten Wohnungen steht nicht der Vergleich mit leeren Objekten im Vordergrund, sondern die Ertragskraft. Deshalb kommt vorrangig das Ertragswertverfahren zum Einsatz: Aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete und einem lagebezogenen Faktor ergibt sich der Ertragswert, von dem die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. BARTELT Immobilien bewertet so für Eigentümer in Pattensen marktnah und nachvollziehbar.
Ergänzend ziehen wir den Vergleich mit ähnlichen vermieteten Objekten in der Umgebung heran und plausibilisieren beide Ergebnisse gegeneinander. So erhalten Sie keinen Wunschwert, sondern eine belastbare Grundlage für Ihre Preisvorstellung und die spätere Verhandlung mit Kapitalanlegern. Die Wertermittlung ist bei uns Teil des Leistungspakets und für Sie unverbindlich.
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